记者刘诗萌北京报道

　　距离央行在山东济南召开保障性住房再贷款工作推进会仅过去了8天，又一国家部委召开了以推进房地产“消化存量”为目标的会议。

　　6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《》记者表示，在收购保障房这项工作中，央行和住建部各自有自己的职责范围，央行会议主要是部署再贷款，把3000亿元按照规定的用途用下去，而住建部门的会议主要目的是筹集保障房，范围扩展到县区，以达到去库存、防风险、消化存量的目的。

　　两部委接连部署

　　6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，强调支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措。

　　而此次，住建部会议也指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，各地要进一步增强责任感使命感，解放思想、拓宽思路，稳妥把握、扎实推进。

　　合硕机构首席分析师郭毅向《》记者表示，两部委之所以在这样短的时间内先后召开相关推进会议，主要因为这项工作无论是推进的速度，还是落实的效果上，都没有那么明显，因此住建部要在当前的阶段督促各地去推进。

　　李宇嘉指出，此次会议将收储商品房用作保障房的范围扩展至市县，是因为三、四线、县级库存消化周期更长。根据中指院的统计，50个重点城市中三、四线代表城市出清周期29.6个月，去化周期最长。但同时，近年来我国大力推进县域为载体的城镇化，推进产业转移，推进城乡公共服务均等化，在乡镇、教师、医生、公安、环卫等提供基础公共服务的人员大量增加，三、四线及县城灵活就业人员也在增加。为了降低城镇化的成本，迫切需要在县城也增加保障性住房。另外，三、四线和县域近年来房价下跌明显，收购相比新建无论在效率、成本还是配套上都是最划算的。

　　政策堵点在哪？

　　自从4月30日政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，促进二手房去库存是社会最为关注的政策方向，许多房地产行业人士都在期盼“国家队”下场收房能够成为激活市场的一剂强心针。

　　不过，从当前情况来看，此前虽然出台了3000亿保障房再贷款资金、鼓励国企收购已建成存量商品房用作保障性住房等政策，但推进过程中仍然存在着不太容易落地的情况。郭毅指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房本身是一个市场化的商业行为，不同存量住房的谈判价格、房源本身的价格产品位置，还有国企收购后组织申购的方式，在不同的项目中仍然存在较大的差异，最终还要看是否能满足保障性住房申购人群的要求。

　　一个可以对比的例子是，近日《》记者在河南郑州采访时，中介朱先生告诉记者，河南4月出台“卖旧买新、以旧换新”试点政策，其中政府指定的国企收购500套房源，但在竣工时间、建筑面积、位置范围等方面有一定条件。许多房子不符合条件的客户，也想获得“以旧换新”契税补贴，就只能通过市场进行交易，但这部分房源目前就面临比较难卖的情况，比如2005年建的房子，还是没有电梯的六七层楼，只有少部分特别着急卖的才能卖出去。

　　李宇嘉则指出，存量收购只是消化存量的一种渠道，能够收购多少现在有很大的不确定性。毕竟做配置性保障房，价格只有同等条件下商品房的四到五折，收购价格会更低，这个过程中估计有很多的不确定性，谈判的空间也很大，需要地方政府积极作为。如果摸清需求的规模、分布和特征，并以此来收购价格足够低并将售价最大限度压低，做好品质、户型、配套等关键因素的把关，即便解决几百套的库存、几百户新市民的需求，也是不错的业绩。

　　“517”满月仍待加力

　　尽管5月17日全国切实做好保交房工作视频会议召开后，降利息、降首付、国家队收房三大“史诗”级重磅房地产政策齐出，但从数据来看，政策起到的效果仍然难言乐观。

　　根据国家统计局发布的5月房价数据、销售数据，70个城市二手住宅价格指数环比下跌1.0%，继续创下近年来最大跌幅。5月单月商品房销售面积7390万平米，环比4月上涨了12.2%，但同比依然下调了16%。

　　纬房指数显示，受政策支持力度显著加大等因素的作用，2024年5月15日-5月31日，重点城市房地产景气指数略有回升，但绝大多数城市市场仍处于冷区及以下，尚未实现由冷转热。此外，景气度回升的可持续性也有待观察。

　　因此，必须继续加大消化存量、优化增量政策落地的力度和范围。李宇嘉认为，保交楼和“白名单”机制，首先是解决存量的问题，通过保交房攻坚战让已经卖出却难以交付的房源成功交付。如果项目资金抽逃要及时追回，实在追回不了，就需要通过地方国企承接来达到进入白名单的条件，再通过银行放款最终实现交付。其次是增量项目，基本能按照白名单融资对接进行。这也就是近期会议中所说的，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

　　他指出，本轮去库存与2014年相比，最大不同就是二手房加入去库存序列，而且成为库存去化最大的掣肘。只有挂牌量开始下降富成，降价卖房的占比下降，二手房库存下降，其对新房去化的掣肘才会消除。